Europa na krawędzi nowego kryzysu mieszkaniowego

Europa, podobnie jak reszta świata, znajduje się na początku nowego kryzysu mieszkaniowego. Po raz pierwszy od czasu kryzysu gospodarczego i finansowego z 2008 r., którego skutki były odczuwalne na rynku mieszkaniowym, nowy kryzys zagraża największej grupie obywateli Europy: klasie średniej.

Niepewność, a nawet strach, groźba utraty dachu nad głową, zbliża przedstawicieli tej kategorii społecznej do skrajnej prawicy i przedstawicieli nurtu populistycznego, którzy wykorzystują tę kwestię, wraz z kwestią migracji, do zdobycia jak największej liczby miejsc w Parlamencie Europejskim. Takie wnioski płyną z badania opublikowanego niedawno przez The Guardian, który cytuje ostrzeżenie eksperta ONZ. Według niego nowy kryzys mieszkaniowy dotknie nie mniej niż cztery kategorie Europejczyków.

„Kryzys mieszkaniowy dotyka już nie tylko osoby o niskich dochodach, imigrantów czy rodziny niepełne, ale także klasę średnią” – powiedział specjalny sprawozdawca ONZ ds. mieszkalnictwa Balakrishnan Rajagopal, według The Guardian.

Według niektórych ekspertów kryzys mieszkaniowy rozpoczął się wraz z kryzysem gospodarczym, który powstał w wyniku wojny na Ukrainie i przejawił się w rosnącej inflacji i cenach energii, które doprowadziły do spirali cen, a wszystko to skutkowało spadkiem siły nabywczej. W przypadku rynku mieszkaniowego kryzys ma również swoje bezpośrednie przyczyny – spowolnienie w sektorze budowlanym, masowa imigracja, zwłaszcza do dużych miast, oraz brak działań socjalnych ze strony rządów.

Analitycy cytowani przez The Guardian są innego zdania, argumentując, że kryzys mieszkaniowy rozpoczął się znacznie wcześniej i pogłębił się w ciągu ostatniej dekady, a teraz eskaluje. Według nich jest on najbardziej dotkliwy w dużych miastach i jest spowodowany masową imigracją w ciągu ostatniej dekady, a także turystyką, która „obudziła się” po pandemii. Jest on odczuwalny w całej Europie, od Holandii po Portugalię, od Grecji po Niemcy, a także w Wielkiej Brytanii.

Ceny domów wzrosły o 50% w ciągu ostatniej dekady

Jeśli chodzi o zakupy, ceny domów w Europie wzrosły o prawie 50% w ciągu ostatniej dekady (2010-2022). W przypadku czynszów wzrost w tym samym okresie wyniósł blisko 20%, jak pokazują dane Eurostatu. Choć na mniejszą skalę, wzrost cen na rynku wynajmu ma poważniejszy wpływ, głównie pod względem grup społecznych, których dotyczy.

W ostatnich miesiącach brak przystępnych cenowo mieszkań doprowadził do protestów w kilku stolicach UE i dużych miastach, takich jak Lizbona, Amsterdam, Praga, Mediolan i Londyn. Istnieją kraje europejskie, w których ponad 20% gospodarstw domowych wydaje ponad 40% lub więcej swojego dochodu netto na czynsz. W przypadku młodych ludzi obecne ceny wynajmu pochłaniają około połowy ich dochodów, a kredyty hipoteczne stanowią nawet 10-krotność średniego wynagrodzenia.

W Niemczech, jedynym kraju w Europie, w którym liczba najemców przewyższa liczbę właścicieli domów, czynsze wzrosły astronomicznie, zwłaszcza w dużych miastach. W Berlinie czynsze wzrosły o 9% w ciągu jednego roku: za mieszkanie o powierzchni około 60 metrów kwadratowych średni miesięczny czynsz wynosi ponad 800 euro, a w Monachium jeszcze więcej, 1 115 euro za mieszkanie tej samej wielkości, według Frankfurter Allgemeine Zeitung. Istnieje wiele powodów takiego stanu rzeczy, w tym znacznie niższa liczba budowanych nowych domów w porównaniu do popytu.

W Niemczech brakuje ponad 800 000 domów, a zapotrzebowanie na nie stale rośnie. Ambitny plan rządu federalnego zakładający budowę 400 000 domów rocznie, w tym 100 000 mieszkań socjalnych, jest trudny do zrealizowania ze względu na wysokie koszty i rosnące stopy procentowe. Prawie 10 milionów ludzi w kraju, głównie rodziny niepełne, żyje w ciasnych pomieszczeniach – tak wynika z danych Federalnego Urzędu Statystycznego.

Sytuacja jest jeszcze bardziej rozpaczliwa na Litwie, gdzie czynsze wzrosły nawet o 144%, oraz w Irlandii, gdzie wzrost wyniósł już ponad 80%. Pod koniec ubiegłego roku czynsz za mieszkanie z jedną sypialnią w centrum Dublina wynosił ponad 1900 euro, podczas gdy w mniej atrakcyjnej zachodniej części miasta średnia wynosiła 1300 euro.

Rumunia – wzrost czynszów o 35%, wzrost cen domów o 25%

Według lokalnych specjalistów, Rumunia również odnotowała znaczny wzrost cen nieruchomości i czynszów, ale wzrost ten nie osiągnął jeszcze poziomu Zachodu. W latach 2010-2023 czynsze w Rumunii wzrosły średnio o 35%, podczas gdy cena zakupu domu wzrosła o 25,5%. Eksperci podkreślają, że ceny w tym przedziale są jednak średnią, która jest nieco obniżona przez ceny w mniejszych miastach.

Inflacja w ciągu ostatnich dwóch lat poważnie odbiła się na rynku mieszkaniowym, a wzrost cen materiałów budowlanych osiągnął rekordowy poziom w porównaniu z poprzednimi latami. Pomimo tych wzrostów, Bukareszt (stolica Rumunii) pozostaje poniżej średniej UE pod względem czynszów, mimo że miesięczne obciążenie finansowe związane z tymi wydatkami jest znaczące dla zarobków młodych ludzi lub rodzin niepełnych. Pod koniec ubiegłego roku średnia cena wynajmu apartamentu z dwiema sypialniami wyniosła 558 euro, co oznacza wzrost o 16% w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku. Przy średnich zarobkach netto w Rumunii wynoszących w ubiegłym roku nieco ponad 900 euro, można powiedzieć, że dla wielu Rumunów ponad połowa ich dochodów przeznaczana była na czynsz. Mimo to, Bukareszt plasuje się poniżej głównych europejskich stolic, gdzie na przykład Paryż płaci 80% średniego wynagrodzenia netto, a Berlin 70%.

Kryzys mieszkaniowy wykorzystany politycznie

W tych okolicznościach europejski kryzys mieszkaniowy, wywołany rosnącymi czynszami i niebotycznie wysokimi cenami nieruchomości, stał się główną kwestią w okresie poprzedzającym wybory do Parlamentu Europejskiego, w pełni wykorzystywaną przez partie populistyczne, jak pokazuje analiza The Guardian. Oprócz kwestii imigracji, kryzys imigracyjny może być z powodzeniem wykorzystywany przez te partie polityczne, które według sondaży UE mogą zająć pierwsze miejsce w dziewięciu państwach członkowskich UE i drugie lub trzecie w dziewięciu innych, twierdzą analitycy Guardiana. Jako przykład wpływu kryzysu mieszkaniowego na wybory podają Holandię, gdzie skrajnie prawicowa partia kierowana przez Geerta Wildersa wygrała wybory parlamentarne w 2023 r. dzięki antyimigranckim hasłom obwinianym za kryzys mieszkaniowy. Według Geerta Wildersa, zagraniczni studenci, których liczba gwałtownie wzrosła w ostatnich latach, są również winni kryzysu mieszkaniowego.

Problemy w Holandii zaczęły się ponad 10 lat temu, gdy oprócz bezdomnych bez dochodów, o mieszkania socjalne zaczęli ubiegać się młodzi i starsi ludzie, którzy mieli pracę lub emeryturę, ale nie było ich stać na opłacanie czynszu. Przeciętny dom w Holandii kosztuje obecnie 452 000 euro, czyli ponad 10-krotność średniego rocznego wynagrodzenia wynoszącego 44 000 euro. Ceny domów podwoiły się w ciągu ostatnich 10 lat, a w najbardziej poszukiwanych obszarach wzrost wyniósł nawet 130%.

Czynsze w sektorze prywatnym, które stanowią około 15% całkowitych zasobów mieszkaniowych, również znacznie wzrosły. Pokój jednoosobowy w domu w Amsterdamie kosztuje 950 euro miesięcznie; studio kosztuje co najmniej 1500 euro lub więcej, a mieszkanie dla trzech osób kosztuje 3500 euro. Tymczasem lista oczekujących w sektorze mieszkań socjalnych, która jest około dwa razy dłuższa niż w przypadku mieszkań prywatnych, wynosi średnio siedem lat w całym kraju – ale w dużych miastach, zwłaszcza w Amsterdamie, może wynosić nawet 18 lub 19 lat.

Analitycy cytowani przez The Guardian twierdzą, że wynika to z polityki rządu od początku 2010 roku, kiedy to zniesiono Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania, a sprzedaż mieszkań została zliberalizowana. Spowodowało to, że około jedna czwarta mieszkań w głównych miastach kraju jest własnością prywatnych inwestorów. Do tego należałoby dodać szereg innych środków legislacyjnych, takich jak zniknięcie dotacji na budownictwo mieszkaniowe lub zwolnienie z podatku hipotecznego dla kupujących. Miały one na celu pomóc młodym ludziom w zakupie pierwszego domu, ale ostatecznie pomogły istniejącym właścicielom zainwestować w więcej nieruchomości i podnieść ceny wynajmu.

„Europa wypiła Kool-Aid lat 80-tych… rynki były dobre, planowanie było złe”. (…) „Ale rynki dbają tylko o siebie. Jeśli pozbędziemy się państwowego planowania, nikt nie zapewni mieszkań. I to właśnie pozwala PVV (skrajnie prawicowej partii w Holandii), na przykład, obwiniać migrantów za holenderski kryzys, podczas gdy nie ma dowodów na to, że winni są migranci. Jeśli chcemy powstrzymać wzrost skrajnej prawicy, pozbawić ją tlenu, rzeczy takie jak mieszkania muszą być postrzegane jako prawa podstawowe” – powiedział specjalny sprawozdawca ONZ ds. mieszkalnictwa Balakrishnan Rajagopal, cytowany przez The Guardian.